Quando Andrew Miller, fundador e CEO da Miller Capital Advisory, diz que sua empresa está em “território muito rarefeito”, ele se refere à produtividade de vendas, não à geografia.
“Nosso portfólio tem uma média de US$ 1.126 por metro quadrado, com nossas lojas em linha de 10.000 pés quadrados ou menores”, disse Miller. Isso se compara à produtividade de vendas dos principais fundos de investimento imobiliário, como Simon Property Group e Macerich, que registram vendas próximas de US$ 750 a US$ 900 por metro quadrado. Bal Harbour Shops, o centro de luxo de propriedade familiar no norte de Miami, gera entre US$ 2.000 e US$ 3.000 em vendas por metro quadrado nos anos de pico.
A Miller Capital, de capital fechado, com sede em Skokie, Illinois, tem 17 propriedades em seu portfólio, com US$ 8 bilhões em ativos sob gestão, incluindo grandes shopping centers de alto perfil, como Ala Moana em Honolulu, Scottsdale Fashion Square no Arizona, Houston Galleria, Kierland Commons em Phoenix e Oakbrook Center em Illinois. “Estamos focados em investir em propriedades de varejo de alto padrão voltadas para a moda, atendendo a uma base de clientes mais abastada – shopping centers regionais, shopping centers super-regionais e projetos de estilo de vida”, disse Miller.
Recentemente, houve um influxo de novos varejistas na Market Street, o centro de uso misto na comunidade planejada de The Woodlands, perto de Houston. Aberturas recentes e assinaturas de arrendamento como Vuori, LoveShackFancy, Draper James, David Yurman, Le Labo e Pink Chicken refletem a estratégia geral da Miller Capital para aumentar a presença de marcas de luxo e de luxo em todo o portfólio. Market Street também conta com Gucci, Louis Vuitton e Saint Laurent como inquilinos.
Nas perguntas e respostas a seguir, Miller discute o modus operandi de seu negócio, como as principais propriedades do portfólio estão evoluindo e sua visão sobre o mercado de luxo.
André Miller
WWD: Além da alta produtividade de vendas de suas propriedades, o que há de distintivo na Miller Capital?
André Miller: Não somos como os REITs. Normalmente não estamos envolvidos na gestão do dia-a-dia, mas somos muito ativos nas nossas relações com os retalhistas e muito práticos em termos de gestão de investimentos. No caso da Market Street, somos o proprietário maioritário do imóvel, pelo que conduzimos em grande parte a estratégia de arrendamento. Somos como um híbrido entre uma empresa operacional e uma gestora de investimentos muito tradicional.
WWD: Nos melhores shoppings, o espaço é apertado nacionalmente. Qual é a sua situação?
SOU: Poderíamos usar muito mais espaço do que está disponível. Temos impulsionado a confusão de merchandising. Do jeito que está hoje, temos que ser pacientes e esperar que os aluguéis aconteçam. Em 2026, continuaremos trabalhando na locação para algumas marcas de alto padrão. Não consigo identificar quem neste momento, mas vamos continuar a aumentar o mix nos próximos anos. É um problema de alta qualidade. Estamos em uma economia muito forte agora em termos de demanda no varejo.
WWD: Você disse que é o proprietário majoritário da Market Street, The Woodlands. Qual é a estrutura de propriedade em outras propriedades?
SOU: Scottsdale, Oakbrook, Houston, Ala Moana, todas são joint ventures. Em alguns casos selecionados, temos participações minoritárias. Mais normalmente, são 50-50 JVs. Somos proprietários integrais das lojas Miracle Mile em Las Vegas, La Palmera em Corpus Christi, Texas.
WWD: Você está de olho em propriedades para adicionar ao portfólio?
SOU: Estamos meio que à margem, mas continuamos a investir significativamente nas nossas participações existentes. Fizemos investimentos maciços na Scottsdale Fashion Square. Fizemos investimentos significativos no Oakbrook Center. Atualizamos a área comum em Market Street, The Woodlands. Também fizemos investimentos na Houston Galleria. Onde temos posições de mercado muito fortes, continuamos a cultivar melhorias para tornar as nossas propriedades ainda mais dominantes nas suas áreas comerciais.
WWD: Especificamente, o que aconteceu em Scottsdale?
SOU: Identificamos uma oportunidade para expandir as ofertas de luxo. Há cerca de sete anos, fizemos uma grande melhoria na área comum, da Macy’s para a Neiman Marcus. Mudamos a paleta de cores. Nós iluminamos tudo. Retiramos algumas (área bruta locável) e começamos a atender algumas marcas de luxo novas no mercado, como Dior, Balenciaga e algumas outras. Basicamente, pegamos aquele corredor da Neiman’s até a Macy’s e o transformamos em varejistas de luxo quase 100% exclusivos. Também preenchemos a ala do andar térreo com ofertas 100% luxuosas, incluindo Hermès este ano e no próximo ano, a Chanel abrirá. Também temos Loro Piana.
WWD: No geral, qual é a sua abordagem ao luxo e como está o setor?
SOU: Scottsdale tem sido um grande e significativo sucesso reposicionando-o para ser mais sofisticado e voltado para o luxo. Na Houston Galleria, estamos adicionando novas marcas e expandindo as marcas de luxo existentes. No Oakbrook Center, saindo da pandemia, algumas (marcas de luxo) estavam saindo do corredor da Avenida Michigan, e estávamos bem posicionados para aproveitar esse êxodo, então consolidamos algumas dessas marcas em nosso projeto…Houve um certo abrandamento nas vendas em todo o amplo espectro dos varejistas de luxo. Algumas das marcas mais aspiracionais orientadas para o luxo, incluindo a Gucci e o Grupo Kering em geral, alcançando os clientes aspirantes e perseguindo alguns dos dólares de estímulo que flutuavam na economia durante a era pós-pandemia, viram o abrandamento mais significativo. Mas a Hermès continuou com fortes aumentos nas vendas de compensação. O mesmo aconteceu com certas divisões da Richemont. Os retalhistas focados exclusivamente no segmento topo de gama continuaram a impulsionar as suas vendas. Onde pudermos introduzir mais luxo, nós o faremos, e isso será uma função de sua seletividade. As marcas de luxo são muito cuidadosas onde estão dispostas a se comprometer. Mas no último ano, ainda existem algumas marcas de luxo abertas para compra.
WWD: Vamos mudar para alimentos e bebidas. Qual é a sua abordagem?
SOU: Expandimos isso como uma porcentagem de nossa oferta de merchandising. Há dez anos, o nosso centro típico poderia ter cerca de 10% da ABL servida por operadores de alimentos e bebidas. Hoje, está mais perto de 18% e vai aumentar no futuro. Ainda não descobrimos que temos um centro que tenha muita comida e bebida. Na Market Street, os alimentos e bebidas representam provavelmente 18 a 20 por cento e os operadores de alimentos e bebidas têm, em média, uma produtividade comparável ao equilíbrio do centro. Portanto, eu diria que a contribuição média de alimentos e bebidas na Market Street é de cerca de US$ 1.100 por metro quadrado, consistente com a média geral do centro.
WWD: Como os aluguéis das empresas de alimentos e bebidas se comparam aos dos varejistas de moda?
SOU: Um retalhista de vestuário de luxo poderá pagar mais do que um operador de alimentos e bebidas, porque as suas margens são melhores, mas os alimentos e bebidas, devido à produtividade, podem muitas vezes pagar rendas comparáveis às que alguns dos vendedores de vestuário de luxo nos podem pagar.
WWD: Por quantos anos os arrendamentos normalmente duram?
SOU: Quando fazemos leasing permanente, é um mínimo de cinco, mas mais normalmente, é uma duração de pelo menos sete ou mais, normalmente 10 anos. Essa tem sido a norma nas últimas duas décadas. Em alguns casos, caiu um pouco como acontece com algumas marcas de atletismo. Eles optam por mandatos iniciais de cinco anos, mas sempre reservam pelo menos uma opção de cinco anos. Esses fornecedores de esportes são tão bem-sucedidos que há muito pouco risco de não exercerem essas opções.
WWD: Alguns de seus centros abrigam a Saks Fifth Avenue ou a Neiman Marcus. Isso é uma preocupação dada a situação financeira da Saks Global?
SOU: Temos algumas lojas Saks e Neiman, mas em geral elas têm muito sucesso com volumes muito significativos. Temos um risco muito baixo de qualquer exposição lá. Penso que existe algum risco de racionalização da sua frota, mas não creio que nenhum dos nossos centros esteja exposto.
WWD: A Saks Global está pagando o aluguel?
SOU: A maioria das lojas é de propriedade total da Saks Global, mas temos alguns aluguéis, cerca de cinco ou mais. Estamos em dia com todos os nossos contratos de arrendamento com a Saks Global.
O restaurante público local em Market Street, The Woodlands.
Kathleen ORyan
